미국 상업용 부동산 위기, 국내 투자자도 안전할까?｜2025년 CRE 시장 점검과 투자 전략

미국 상업용 부동산, 팬데믹 이후의 변화

2025년 현재, 미국 상업용 부동산(CRE: Commercial Real Estate) 시장은 팬데믹과 금리 인상의 충격 속에서 구조적인 위기를 겪고 있습니다. 코로나19 이후 재택근무와 하이브리드 근무가 보편화되면서 기업들은 대형 사무실 공간을 축소하거나 임대를 중단했고, 그 결과 미국 오피스 공실률은 2023년 20%에 달하며 역대 최고 수준을 기록했습니다.

특히 사무실과 리테일(소매시설) 자산은 수요 감소로 가치가 급락했고, 이는 전체 CRE 시장의 신뢰도와 유동성을 크게 흔들었습니다. 동시에 미국 연준(Fed)이 2022년부터 2023년 중반까지 10차례 이상 금리를 인상하며 기준금리를 5.5% 가까이 인상하면서, 만기 도래 대출의 리파이낸싱(차환) 부담이 가중되고 있습니다. 2025년 말까지 약 1.5조 달러, 2027년까지는 2.2조 달러에 달하는 상업용 부동산 대출이 만기를 맞이할 예정입니다.

 

미국 연준의 금리인상 추이 요약(시점, 조치, 내용, 기준금리 범위 (연%), 비고)

2022년 3월	팬데믹 이후 첫 금리 인상 단행	0.25~0.50	제로금리 정책 종료 시작
2022년 6~12월	공격적 인상 지속	3.75~4.50	인플레이션 대응 목적
2023년 7월	인상 마무리, 최고치 도달	5.25~5.50	현재까지 가장 높은 수준 유지
2024년	동결 기조 유지	5.25~5.50	금리 인하 논의는 시작됐지만 실행 無
2025년 상반기 현재	일부 인하 기대감 있지만 동결 유지	5.25~5.50	고금리 장기화 우려 지속

 

*CRE: Commercial Real Estate(상업용 부동산 시장). 오피스, 리테일, 호텔, 물류센터, 다세대 주택 등 임대 수익을 목적으로 하는 부동산 자산군 전체를 의미

*리파이낸싱(차환): 기존 대출의 만기 시점에 새로운 대출로 갈아타는 행위

*차환리스크: 금리 급등 + 부동산 가치 하락 → 기존보다 더 불리한 조건으로 대출하거나 대출 자체를 못 받을 위험발생

※대출 총액은 미국 모기지 은행가 협회(MBA), MSCI 등 민간 리서치 기관 보고서에서 추산한 수치입니다

 

CRE 시장의 양극화와 성장 섹터의 부상

미국 CRE 시장은 자산군 간 양극화가 심화되는 모습을 보이고 있습니다. 오피스와 리테일은 수요 부진에 시달리지만, 물류센터는 전자상거래 활성화 덕분에 높은 수익률을 유지하고 있습니다.

특히 데이터센터(기업들이 서버를 임대), 시니어 하우징(고령자용 임대 주거시설), 헬스케어 부동산(병원, 요양원, 클리닉 등 임대 운영)과 같은 성장 섹터는 구조적 수요 증가와 기술·인구 변화에 따라 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

이들 자산 역시 운영 수익을 창출하는 구조이기 때문에 상업용 부동산(CRE)에 포함되며, 경기 민감도가 낮고 장기적으로 안정적인 수익구조를 가진 것이 특징입니다.

CRE 시장 전반이 위기라기보다는, 전통 자산군 간의 격차와 성장 섹터의 부상이 동시에 일어나는 과도기적 상황에 있는 것입니다. 

 

*CRE 익스포저(Exposure): 금융기관이 부동산에 얼마나 투자 및 대출했는가를 뜻하는 말. 익스포저가 클수록 CRE 가격 하락 시 손실 위험도 높음. 오피스, 리테일, 멀티패밀리와 같은 과거 주력 자산군은 익스포저가 큰 반면 데이터센터, 시니어 하우징, 헬스케어의 경우 규모가 작거나 아직 성장 초기 단계였기에 익스포저가 상대적으로 작다는 특징을 가짐. 

+금융 기관별로도 차이가 존재: 대형은행/글로벌 타자사는 성장 섹터 중심의 익스포저가 높음. 반면 중소은행/지역은행은 전통 자산군 중심의 익소포저가 높음. 

 

사모펀드와 리츠, CRE 리스크의 연결 고리

CRE 시장의 위기는 금융권에도 영향을 미치고 있습니다. 미국 사모펀드(PEF)는 부동산 자산을 직접 개발하거나 매입해 수익을 추구하며, 리츠(REITs)는 임대 수익을 배당으로 지급하는 구조입니다. 이들은 CRE 자산 가치에 직접적으로 영향을 받기 때문에, 자산 가격 하락 시 펀드 수익률도 동반 하락하게 됩니다.

국내 금융사들도 리츠와 사모펀드를 통해 미국 CRE 시장에 투자했기 때문에, 실적 부담이 커지고 있으며, 개인 투자자들 또한 공모펀드를 통해 손실에 노출될 수 있습니다. 특히 중·후순위 지분 구조의 펀드는 원금 손실 위험이 더 높습니다.

 

국내 투자자의 대응 전략은?

지금은 고수익보다 리스크 관리가 중요한 시기입니다. 해외 부동산 펀드에 투자한 국내 투자자라면 자산군 구성, 지역, 대출 만기 구조 등을 꼼꼼히 점검해야 하며, 포트폴리오 다변화와 보수적인 접근이 필요합니다. 분산투자를 추천드립니다.

반면 데이터센터나 헬스케어 부동산 등은 구조적 성장 기반을 갖추고 있기 때문에 위기 속에서도 기회를 줄 수 있습니다. 정부와 금융당국은 투자자 보호를 위한 정보 제공을 확대하고, CRE 시장의 리스크 노출을 면밀히 관리해야 할 시점입니다.

 

✔️ 결론

미국 CRE 시장은 단기간에 회복되기 어려운 구조적 위기를 겪고 있지만, 동시에 시장 재편과 성장 섹터 부상의 기회도 존재합니다. 냉철한 분석과 장기적 안목이 필요한 지금, 투자자는 ‘리스크의 본질’을 꿰뚫고 대비할 필요가 있습니다.