모아주택이란? 재건축과의 차이, 보정계수·융자·용적률 인센티브까지 총정리

서울시는 재개발·재건축 외에도 새로운 방식의 주택 공급 모델로 ‘모아주택’을 적극 추진하고 있습니다.
낡은 단독·다가구 주택이 밀집된 지역을 여러 주민이 힘을 합쳐 하나의 공동주택으로 바꾸는 사업인데요, 최근 기사에서는 모아주택 활성화를 위한 보정계수 도입, 저리 정책자금 융자, 관리계획·건축계획 병행, 용도지역 상향 등 다양한 정책 지원이 발표되었습니다.

그렇다면 모아주택은 정확히 무엇이고, 기존의 재건축·재개발과는 어떤 차이가 있을까요? 또한 서울시가 추진하는 지원책은 주민에게 어떤 경제적 이익을 줄 수 있을까요? 이번 글에서 숫자 사례까지 포함해 정리해보겠습니다.

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1. 모아주택이란 무엇인가?

모아주택은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 노후 저층 주택을 여러 필지 단위로 모아 새로운 공동주택을 짓는 소규모 주택 정비사업입니다.
서울시는 이를 ‘모아타운’이라는 개념으로 확장해, 블록 단위로 관리계획을 수립하고 기반시설까지 함께 정비할 수 있도록 하고 있습니다.
쉽게 말해, 재개발·재건축이 대규모 단지를 대상으로 하는 장기 프로젝트라면, 모아주택은 소규모 지역을 빠르게 정비하는 ‘속도전형 사업’이라고 볼 수 있습니다.

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2. 모아주택 vs 재건축·재개발, 무엇이 다를까?

많은 분들이 “낡은 집을 허물고 새로 짓는 거면 결국 재건축 아닌가?”라고 생각할 수 있습니다.
하지만 법적 정의와 사업 대상은 다릅니다.

• 재개발: 저층 노후 주거지 전체와 기반시설(도로·학교·상하수도 등)까지 정비하는 대규모 사업
• 재건축: 기존 아파트·연립 같은 공동주택 단지를 허물고 새 아파트로 짓는 사업
• 모아주택: 소규모 저층 주택 밀집지를 주민이 모아 공동주택으로 짓는 사업

👉 즉, 모아주택은 ‘소규모 정비사업’이라는 별도 법(「소규모주택정비법」)에 따라 운영되며, 재개발·재건축의 보완재로 도입된 정책입니다.

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3. 서울시의 4대 지원책

서울시는 모아주택 사업성이 낮다는 점을 보완하기 위해 다음과 같은 인센티브를 제공합니다.

1. 보정계수 도입 → 일반분양 물량 확대
   • 땅값이 낮은 지역일수록 주민 분담금이 높아 사업 추진이 어렵습니다.
   • 이를 보완하기 위해 보정계수를 적용, 임대주택 비율을 줄이고 일반분양 물량을 늘릴 수 있게 해줍니다.
   • 외부 분양 수익이 늘어나면 주민이 부담해야 할 분담금이 줄어듭니다.
2. 저리 정책자금 융자
   • 서울시·SH·금융기관이 협업해 조합에 공사비·용역비를 저리(기존 HUG보다 0.6% 낮은 금리)로 융자합니다.
   • 초기 사업 자금이 부족해 좌초되는 위험을 줄이는 장치입니다.
3. 관리계획·건축계획 병행
   • 기존에는 관리계획과 건축계획을 따로 진행해 5~7년 걸리던 절차를, 병행 추진으로 최대 2년 단축할 수 있습니다.
   • 행정 부담은 늘지만 주민 체감 효과는 빠르게 나타납니다.
4. 용도지역 상향 → 용적률 인센티브
   • 역세권, 간선도로변처럼 기반시설이 충분한 곳은 제1종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향 조정해 더 높은 용적률을 허용합니다.
   • 같은 땅에서도 더 많은 세대를 지을 수 있어 사업성이 개선됩니다.

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4. 숫자로 보는 보정계수 효과

보정계수의 의미를 이해하기 위해 가상의 사례를 들어보겠습니다.

• 총 사업비: 100억
• 세대 수: 50세대 (조합원 30세대, 일반분양 20세대)
• 분양가: 세대당 6억

(1) 땅값이 높은 지역 (공시지가 6억)

• 일반분양 20세대 × 6억 = 120억 수익
• 사업비(100억) 충당 후 20억 잉여 발생
• 주민 분담금 없음

(2) 땅값이 낮은 지역 (공시지가 2억, 보정계수 적용 전)

• 일반분양 15세대 × 6억 = 90억 수익
• 사업비 100억 – 90억 = 10억 부족
• 부족분 = 주민 30명이 나눠 부담 → 1인당 약 0.33억(3,300만 원) 분담

(3) 땅값이 낮은 지역 (보정계수 적용 후)

• 일반분양 20세대 허용 → 120억 수익
• 사업비 충당 후 오히려 잉여 발생
• 조합원 분담금 경감, 심지어 일부 환급도 가능

👉 요약: 보정계수는 주민 분담금을 줄이고, 낙후 지역에서도 사업이 가능하도록 만드는 장치입니다.

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5. 실제 사례: 현저동 ‘똥골마을’

서울 서대문구 현저동 1-5번지 일대, 일명 ‘똥골마을’은 모아주택 1호 시범지로 선정되었습니다.
20년 동안 무허가 건물이 방치되던 곳이 주민 동의율 72.1%를 확보했고, 2025년 조합설립 인가를 시작으로 2029년 준공 목표(366세대)가 잡혔습니다.
이 사례는 모아주택이 단순한 정책 구호가 아니라, 실제 동네를 바꾸는 실질적 사업임을 보여줍니다.

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6. 모아주택의 기대 효과

모아주택이 본격적으로 자리 잡으면 다음과 같은 효과가 기대됩니다.

• 주거환경 개선: 낡은 주택 → 새 공동주택으로 생활 여건 개선
• 도시 균형 발전: 땅값 낮은 지역에도 정비사업이 가능해 격차 완화
• 청년·신혼부부 기회 확대: 다양한 가격대의 신규 주택 공급
• 공공·민간 협력 모델: 민간이 주도하되, 공공이 제도적·금융적 지원을 보완

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결론

모아주택은 재개발·재건축의 대안이자 보완재로, 소규모 정비사업의 새로운 모델입니다.
서울시가 보정계수, 저리 정책자금, 관리·건축계획 병행, 용도지역 상향 같은 다양한 수단을 도입한 이유는, 민간이 자발적으로 참여할 수 있도록 사업성을 확보해주려는 것입니다.

결국 모아주택은 “작지만 확실한 변화”를 통해 낡은 주거지를 새롭게 바꾸고, 도시 전체의 균형 발전을 이루려는 시도입니다.
앞으로 서울 주택정책에서 모아주택이 얼마나 확산될지 주목할 만합니다.